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RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE RITO ORDINÁRIO O autor firmou com o requerido Contrato Particular de compromisso de compra e venda de imóvel. O valor da transação foi parcelado. Ocorre que o requerido tornou-se inadimplente. Embora notificado, não cumpriu suas obrigações. O não cumprimento do pactuado ensejou o pedido de rescisão contratual e a reintegração de posse. O requerido deverá arcar, também, com as perdas e danos conforme determina o contrato firmado.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA .... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....
....................................., pessoa jurídica de direito privado com sede e foro em ...., na Rua .... nº ...., inscrita no CGC/MF sob o nº...., por seu advogado adiante assinado, inscrito na OAB/............ sob o nº ...., com escritório profissional na Rua .... nº ...., vem respeitosamente à presença de V. Exa., propor a presente.
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE RITO ORDINÁRIO
com fundamento no artigo 1.092, caput, 1ª parte, do Código Civil, artigos 282 e 926, ambos do Código de Processo Civil,
contra
................................................., (qualificação), residente e domiciliado na Rua .... nº ...., pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.
I - DOS FATOS
A autora em data de .../.../...,firmou com o Requerido, Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição do apartamento nº ...., localizado no andar ...., do Edifício ...., localizado em ....
1. DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS
O valor da transação era de ...., que deveriam ser pagos na seguinte forma:
a) .... parcelas de ...., cada uma, que serão corrigidas pelo .... ao mês, vencendo-se a primeira em .../.../..., e as .... no mesmo dia dos meses subsequentes.
b) R$ .... corrigidos pela .... + ...., com vencimento em ..../.../...
c) R$ .... corrigidos pela .... +...., com vencimento em .../.../...
d) R$ .... corrigidos pela .... +...., com vencimento em .../.../...
e) R$ .... corrigidos pela ....+ ...., com vencimento em .../.../...
f) R$ .... corrigidos pela .... +...., com vencimento em .../.../...
g) R$ .... corrigidos pela .... + ...., com vencimento em .../.../...
Ficou ainda contratado na cláusula .... que:
CLÁUSULA ....: DAS PENALIDADES POR ATRASO DO PAGAMENTO DE QUALQUER PARCELA.
O atraso no pagamento de qualquer das parcelas da dívida, implicará na incidência automática de correção monetária "pro rata dies" sobre o débito vencido, mais os juros moratários de .... ao mês e multa de .... sobre o total apurado. O atraso superior a .... dias, no pagamento de qualquer uma das parcelas da dívida, determinará a rescisão automática do presente contrato, independentemente de qualquer notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial, hipótese em que o(s) COMPRADOR(ES) INCORRERÁ(ÃO) no pagamento da multa de .... sobre o valor atualizado do saldo devedor, bem como na perda, a título de pagamento de perdas e danos previamente fixados, do equivalente a .... do que tiver pago por conta do preço, sendo-lhe(s) devolvidos os .... restantes, devidamente atualizados pelos índices de Caderneta de Poupança, em .... parcelas mensais e sucessivas. (grifo nosso).
2. MORA
Ocorre que o requerido está em atraso com as seguintes parcelas do financiamento:
- Parte da parcela .../..., com vencimento em .../.../..., no valor de R$ ....
- Parcela .../..., com vencimento em .../.../..., no valor de R$ ....
- Balão .../..., com vencimento em .../.../..., no valor de R$ ....
Total em atraso: R$ .... valores estes corrigidos até a data .../.../...
Em .../.../..., o requerido recebeu as chaves do imóvel, passando a fazer uso do mesmo.
Através de Notificação Extrajudicial, perante o 1º Registro de Títulos e Documentos, foi o requerido constituído em mora, para efetuar os pagamentos, sob pena de ver o contrato rescindido, o que deixou de fazê-lo.
II - DO DIREITO
1. DA RESCISÃO CONTRATUAL
Dispõe o artigo 1.092, do Código Civil "que nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."
A autora cumpriu rigidamente suas obrigações consistentes na entrega do imóvel nas condições contratadas. Todavia, os Requeridos não adimpliram as obrigações pactuadas consistentes no pagamento das parcelas contratadas, o que resulta no direito da Autora em pleitear a rescisão contratual.
2. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE
Conforme foi aduzido anteriormente, em .../.../..., os Requeridos receberam as chaves do imóvel, passando a fazer uso do mesmo.
Com o inadimplemento das parcelas contratadas, a ocupação do imóvel passou a ser injusta.
Tais circunstâncias caracterizam o ESBULHO. Ensina WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO que "o esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e, ainda por abuso de confiança".
Leciona ainda o festejado jurista que "cabe o interdito na hipótese em que o compromissário-comprador deixa de pagar as prestações avençadas" e se reporta a várias decisões judiciais existentes na Revista dos Tribunais (165/761 - 171/327 - 178/771 - 180/629 - 187/704 - 207/195 - 212/314 - 220/171 - 224/134 - 282/853) "in" CURSO DE DIREITO CIVIL, 3º VOLUME, PÁGINAS 47/49, EDITORA SARAIVA.
As reiteradas decisões de nosso Pretórios, corroboram o entendimento constante nas lições do renomado jurista, verbi gratia autorizando inclusive a concessão de medida liminar:
"5. 988. Não contendo o contrato cláusula resolutiva expressa, o pedido da reintegração deve ser cumulado com o de rescisão. Mas no caso de ser rescindido o contrato de compra e venda pleno jure, pelo inadimplemento, com a atuação de cláusula resolutiva expressa, é de admitir-se, desde logo, a reintegração de posse (Ac. Da 2ª Câm. do TJ-SP de 7-10-75, na apel. 244.058, rel. Des. GONZAGA JUNIOR; rev. De Jurisp. Do TJ-SP, vol. 39, p. 83."
"Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação de reintegração de posse, independentemente da propositura prévia de concomitante da ação de rescisão do contrato" (STF - RTJ 72.187, 74/449, 83/401, RT 483) 215, RJTJESP 111/53, JTA 103/91 in Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, THEOTONIO NEGRÃO, página 446, 21ª Edição, Editora Revista dos Tribunais.
"15.827. O interdito de reintegração de posse, do promitente vendedor contra o promissário comprador, não necessita ser antecedido ou cumulado com a ação de rescisão do contrato, desde que conste cláusula resolutiva expressa. A notificação, estabelecida no Decreto-Lei 745, de 1969, só é exigida nos contratos de promessa de compra e venda que possuem os requisitos mencionados no art. 22 do Decreto-Lei 58, de 1937, inclusive que tenham sido inscritos no registro de imóveis (Ac. unân. da 1ª T. Do STF, de 13-6-78, no RE 86.975-SP, Rel. Min. PEDRO SOARES MUNOZ; DJ de 30.06.78, p. 4.849)."
"15.834. Não efetivo o negócio, a permanência do imóvel em poder do promitente comprador, contra a vontade do proprietário, constitui esbulho, que justifica o ajuizamento, desde logo, da possessória" (Ac. unân. da 1ª Câm. Do TJ-SC, de 19.07.79, na apel. 13.950, rel. Des. AYRES GAMA; jurisp. Catarinense, vol. 26, p. 114).
"15.837. Na promessa de venda, a posse direta que o promitente-comprador ocasionalmente recebe do promitente-vendedor, não garante senão, precariamente e, não cumprindo o contrato, pratica esbulho, sendo facultado ao promitente-vendedor, na forma do art. 906 do Código Civil, para recuperação da posse" (Ac. unân. da 1ª Câm. Do TA-MG, 18.0675 , na apel. 7.277, rel. Juiz LINCOLN ROCHA; julg. Do TA-MG, vol 4, p. 107). "in" o PROCESSO CIVIL À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA, ALEXANDRE DE PAULA, VOL. VII, PÁGS. 678/681, EDITORA FORENSE
As decisões, a respeito desta matéria, também são corroboradas pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado ....
Apelação Cível ...., de .... - .... Vara Cível.
Apelantes e recorridos adesivos: ....
Apelados recorrentes adesivos: ....
Relator: Nunes do Nascimento
CUMULAÇÃO DAS AÇÕES DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE-ADMISSIBILIDADE - É admissível a cumulação das ações de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e reintegração de posse, desde que o autor empregue para ambas o procedimento ordinário (art. 292, § 2º do CPC). Acórdão nº 2.358 - 1ª CIV."
Apelação cível nº .../..., De ....
Apelante: ....
Apelado: ....
Relator:Maximiliano Stariak
Ação ordinária de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos - Inadimplemento contratual causado pela ré - Procedência do pedido - Sentença confirmada em grau de recurso. Acórdão nº 2.141 - 3ª CIV."
Apelação cível nº .../...
Apelante: ....
Apelado: ....
Relator: Jorge Andriguetto
Ação ordinária de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, cumulada com reintegração de posse e perdas e danos.
1. Tratando-se de matéria exclusivamente de direito, demonstrada documentalmente, aplica-se o disposto no inciso I, do artigo 330 do Código de Processo Civil.
2. Interpelados os promitentes compradores para, no prazo de dez dias, cumprirem as suas obrigações, embora o Decreto-Lei 745/69 estabeleça o prazo de quinze dias, torna-se irrelevante a questão, em face da ação haver sido ajuizada em prazo superior àquele.
3. Descumprido o contrato, impõe-se a sua rescisão com a conseqüente reintegração dos promitentes vendedores na posse do imóvel e, condenação dos promitentes compradores em pedras e danos. Acórdão nº 2.692 - 4ª CIV.
III - DO REQUERIMENTO
Ex positis, requer digne-se V. Exa. em determinar:
a) a citação dos Requeridos, para contestar, querendo a presente ação, sob pena de revelia e de serem considerados verdadeiros os fatos articulados na inicial (arts. 285 e 319 do CPC);
b) seja deferida medida liminar de reintegração de posse à Autora, ou, caso assim não entenda V. Exa., seja designada audiência para justificação prévia;
c) o julgamento de procedência da ação, com a declaração da rescisão do compromisso de compra e venda e reintegração de posse da Autora, condenando os Requeridos no pagamento das perdas e danos previamente fixadas na cláusula .... do contrato de compra e venda, ou seja, a perda de .... do que tiver o pago por conta do preço, sendo lhe devolvidos os .... restantes, devidamente atualizados pelos índices da Caderneta de Poupança em .... parcelas mensais e sucessivas.
d) que sejam condenados os Requeridos no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na base de 20% sobre o valor da causa;
Requer-se, finalmente, a produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal dos Requeridos, sob pena de confesso, prova testemunhal, cujo rol será apresentado oportunamente, documental e pericial.
IV - DO VALOR DA CAUSA
Dá-se a causa o valor de R$ .... (....).
Nestes Termos
Pede Deferimento.
...., .... de .... de ....
....................
Advogado OAB/...